Financiamiento del Desarrollo
Cómo Entender el LIHTC del 4% vs el del 9%: Un Marco para Decidir
Lo que realmente le cuestan los créditos del 4% y del 9%, explicado por alguien que formó parte de la comisión que los adjudica.
Si usted desarrolla vivienda asequible en Estados Unidos, tarde o temprano se sentará frente a un prestamista, un sindicador o una agencia estatal de vivienda, y alguien le hará la pregunta: ¿4% o 9%?
Se refieren al Low Income Housing Tax Credit (Crédito Tributario para Vivienda de Bajos Ingresos). El LIHTC es el programa de vivienda asequible más exitoso en la historia de Estados Unidos. Ha financiado la construcción o rehabilitación de millones de unidades de vivienda asequible desde que el Congreso lo creó en 1986. Y en el centro de cada proyecto con LIHTC hay una decisión fundamental entre dos tasas de crédito que definirán todo sobre su proyecto: el calendario, la estructura de financiamiento, la competencia y, en última instancia, quién obtiene vivienda y cuándo.
He estado en ambos lados de esta decisión. Como comisionado de la Missouri Housing Development Commission, designado en 2009, ayudé a supervisar el Federal Low Income Housing Tax Credit, el Missouri LIHTC y el Affordable Housing Assistance Tax Credit. Vi cientos de solicitudes. Voté sobre las asignaciones. Aprendí qué separa a los proyectos que obtienen financiamiento de los que no. Hoy, como desarrollador, aplico esas lecciones cada vez que estructuramos un proyecto. Dos de nuestros proyectos actuales, The Mabion y Promise Place, son proyectos con crédito del 4%, pero están estructurados de forma muy distinta, y esas diferencias ilustran exactamente por qué el marco de decisión entre el 4% y el 9% importa incluso cuando uno termina del mismo lado.
Lo Básico
El crédito del 9% es el más valioso de los dos. Cubre aproximadamente el 70% de la base elegible de un proyecto, lo que significa que genera mucho más capital de los inversionistas en créditos tributarios. Ese capital reduce la cantidad de deuda que el proyecto tiene que cargar, lo que reduce la presión operativa y da a los desarrolladores más margen para atender a residentes de los niveles de ingreso más bajos.
La contrapartida es la competencia. El crédito del 9% lo asignan las agencias estatales de financiamiento de vivienda mediante un proceso de solicitud competitivo. Cada estado recibe una asignación anual limitada según su población. En Missouri, la MHDC administra ese proceso. La demanda supera con creces la oferta. Usted compite contra todos los demás desarrolladores de vivienda asequible del estado, y los criterios de calificación son rigurosos. La ubicación, el grado de preparación, el apoyo comunitario, la experiencia del desarrollador, la factibilidad financiera y las poblaciones que usted pretende atender influyen en que su solicitud llegue a los primeros lugares.
El crédito del 4% funciona de otra manera. Se combina con bonos exentos de impuestos y no está sujeto al mismo límite de asignación competitiva. Si su proyecto califica para financiamiento con bonos y cumple los requisitos del programa, usted puede acceder al crédito del 4% sin pasar por el proceso de calificación competitiva. El crédito cubre aproximadamente el 30% de la base elegible, lo que significa menos capital de los inversionistas. Tendrá que cubrir esa brecha con otras fuentes: deuda blanda, subvenciones, incentivos locales o capas adicionales de financiamiento.
La ventaja es la rapidez y la certeza. No está esperando una ronda anual de financiamiento. No compite contra decenas de otras solicitudes por un fondo limitado. Si su proyecto cuadra con el crédito más bajo, puede avanzar.
La Cuestión de la Contrapartida Estatal
Hay una dimensión de la decisión del 4% que muchas personas ajenas al mundo del desarrollo no aprecian del todo: la contrapartida estatal. En Missouri, algunos proyectos con crédito del 4% reciben una contrapartida estatal de LIHTC que complementa el crédito federal. Esa contrapartida puede marcar una diferencia importante en su estructura de capital. Pero no todos los proyectos del 4% la obtienen, y no todos la necesitan. La decisión de buscar la contrapartida estatal o de estructurar su proyecto sin ella lo cambia todo: cómo financia el proyecto, qué recursos adicionales necesita y con qué rapidez puede avanzar.
The Mabion: Créditos Federales y Estatales del 4%
The Mabion es un desarrollo de casi $20 millones en el corazón de Kansas City, en honor al líder cívico Ray Mabion. Aporta 57 viviendas a Beacon Hill. Colocamos la primera piedra en octubre de 2024 con el alcalde Quinton Lucas y líderes de la ciudad en la ceremonia.
Estructuramos The Mabion como un proyecto de LIHTC del 4% con créditos federales y estatales del 4% y bonos exentos de impuestos. Fue una decisión deliberada.
Promise Place: Solo Crédito Federal del 4% con Recursos Importantes de la Ciudad
Promise Place es un desarrollo de vivienda asequible de 85 unidades que atiende a familias de Kansas City con entre el 30 y el 60 por ciento del Ingreso Medio del Área. A diferencia de The Mabion, es un proyecto solo con crédito federal del 4%. Su estructura de financiamiento es distinta porque Promise Place cuenta con el respaldo de recursos importantes de la ciudad.
Esa inversión de la ciudad cambia la economía del proyecto. Cuando un municipio compromete recursos reales con un proyecto, cubre la brecha que crea el crédito más bajo del 4%. También indica a otros socios financieros que el proyecto tiene respaldo comunitario, lo cual importa cuando se arma una estructura de capital con múltiples fuentes. Los recursos de la ciudad pueden adoptar muchas formas: aportes de terrenos, financiamiento por incremento tributario, fondos HOME, asignaciones de CDBG, dinero de fondos fiduciarios locales de vivienda o compromisos financieros directos.
En el caso de Promise Place, el compromiso de la ciudad fue esencial para que un proyecto de 85 unidades funcionara al 4% sin la contrapartida estatal. Es un modelo que otros desarrolladores deberían estudiar: cuando el crédito federal por sí solo no alcanza y la contrapartida estatal no está disponible, el municipio se convierte en su socio financiero más importante.
Dos Proyectos del 4%, Dos Caminos Distintos
The Mabion y Promise Place son ambos proyectos con crédito federal del 4%. Pero llegaron a esa estructura por una lógica distinta y con estructuras de capital distintas. The Mabion, con 57 unidades y casi $20 millones, se apoya en una combinación de capital de inversionistas proveniente del crédito del 4% y un financiamiento de brecha creativo. Promise Place, con 85 unidades, aprovecha su mayor escala y los recursos importantes de la ciudad para cerrar la brecha que crea el crédito más bajo.
Este es el punto que se pierde en la conversación sobre el 4% vs el 9%. La elección no es binaria. Incluso dentro de la categoría del 4%, hay múltiples caminos según la escala de su proyecto, su mercado, sus relaciones con el municipio y si la contrapartida estatal está disponible. El trabajo del desarrollador es encontrar el camino que logre construir el proyecto y dar vivienda a las familias.
El Marco de Decisión
Después de años en ambos lados de este proceso, he desarrollado un marco sencillo para la decisión entre el 4% y el 9%. Se reduce a cinco preguntas.
1. ¿Cuál es la escala de su proyecto? Los proyectos más grandes, con más unidades, tienden a favorecer el camino del 4% porque el volumen de bonos sostiene la economía del proyecto. Los proyectos más pequeños a menudo necesitan el subsidio más profundo del crédito del 9% para que los números cuadren.
2. ¿A qué niveles de ingreso se dirige? Si atiende a residentes en el extremo más bajo del espectro de AMI, el crédito del 9% le da más capital y menos deuda, lo que se traduce en rentas más bajas y más flexibilidad operativa. El crédito del 4% también puede atender a residentes de bajos ingresos, pero usted tiene que ser creativo con su estructura de financiamiento.
3. ¿Qué tan competitiva es la ronda del 9% en su estado? En Missouri, la competencia es intensa. La MHDC recibe muchas más solicitudes de las que puede financiar. Si su proyecto obtiene una buena calificación según los criterios del estado, vale la pena buscar el camino del 9%. Si su solicitud tiene debilidades, puede que le convenga más la vía del 4% en lugar de perder un año esperando una decisión que tal vez no llegue.
4. ¿Está disponible la contrapartida estatal? Un proyecto del 4% con la contrapartida estatal es una propuesta muy distinta a un proyecto del 4% sin ella. Si la contrapartida estatal está disponible y su proyecto califica, fortalece de manera significativa su posición de capital. Si no está disponible, usted necesita identificar otras fuentes de financiamiento de brecha antes de comprometerse con el camino del 4%.
5. ¿A qué recursos municipales puede acceder? Como lo demuestra Promise Place, los recursos de la ciudad pueden hacer o deshacer un proyecto del 4%. Si su municipio está comprometido con la vivienda asequible y dispuesto a respaldar ese compromiso con recursos, el camino del 4% se vuelve mucho más viable. Si esos recursos no están disponibles, puede que necesite el crédito del 9% para que el proyecto funcione.
Lo que Aprendí en la MHDC
Formar parte de la Missouri Housing Development Commission fue la formación profesional más importante que he recibido sobre cómo funciona realmente la vivienda asequible. Revisé solicitudes de todos los rincones del estado. Vi qué hacía que los proyectos tuvieran éxito y qué los hacía fracasar. Aprendí que los mejores desarrolladores no son los que tienen el financiamiento más creativo. Son los que entienden a su comunidad, demuestran una necesidad genuina y presentan proyectos listos para avanzar.
La MHDC administra el Federal Low Income Housing Tax Credit, el Missouri LIHTC y el Affordable Housing Assistance Tax Credit. La comisión no solo asigna créditos. Evalúa si un desarrollo propuesto realmente atenderá a las familias que dice atender, si será financieramente sostenible a largo plazo y si el desarrollador tiene la capacidad de cumplir. Esas son las preguntas que ahora me hago como desarrollador, porque sé que son las preguntas que la comisión me hará.
Más Allá de la Hoja de Cálculo
La decisión entre el 4% y el 9% es, en última instancia, una cuestión financiera, pero nunca es solo una cuestión financiera. Detrás de cada número de unidades hay una familia. Detrás de cada meta de AMI está el cheque de renta de alguien. Detrás de cada brecha de financiamiento está la pregunta de si el proyecto se realiza o no.
En The Nash Group, desarrollamos predominantemente vivienda asequible. La mayoría de las unidades que desarrollamos atienden a familias con entre el 30 y el 60 por ciento del Ingreso Medio del Área. Si usamos el crédito del 4% con o sin la contrapartida estatal, o el crédito del 9%, depende del proyecto, del mercado, de la alianza con el municipio y de las familias a las que queremos llegar. El crédito es una herramienta. La misión son las familias.
The Mabion aportará 57 viviendas a Beacon Hill. Promise Place dará vivienda a 85 familias en Kansas City. Ambos son proyectos con crédito federal del 4%. Ambos requirieron estrategias distintas para llegar a la meta. Y ambos representan el mismo compromiso: que cada familia merece un lugar estable y asequible al que llamar hogar.
Tráiganos el proyecto.
Desarrollamos, asesoramos y le decimos cuál de los dos necesita.