Caso de Estudio
Caso de Estudio: Promise Place, 85 Familias, Una Promesa
85 familias en Kansas City, y los recursos de la ciudad que hicieron funcionar un proyecto de 85 unidades con el crédito del 4%.
Datos clave
Fuente: la solicitud ante la MHDC de cada desarrollo, tal como se presentó.
La Estructura de Financiamiento
Promise Place es un proyecto con LIHTC federal del 4% respaldado por importantes recursos de la ciudad. Vale la pena examinar esa estructura porque representa un modelo cada vez más importante para el desarrollo de vivienda asequible.
El crédito del 4%, combinado con bonos exentos de impuestos, aporta la base del capital de los inversionistas. Pero, al equivaler aproximadamente al 30% de la base elegible, el crédito del 4% genera menos capital que el crédito del 9%. Esa brecha hay que cubrirla. Para Promise Place, la ciudad de Kansas City comprometió importantes recursos al proyecto, creando la base financiera que hace viable un proyecto de 85 unidades al nivel del 4% sin la contrapartida estatal.
Esta no es una estructura de financiamiento que surja por sí sola. Requiere un municipio genuinamente comprometido con la vivienda asequible y dispuesto a respaldar ese compromiso con recursos. Requiere un desarrollador que sepa armar una estructura de capital a partir de múltiples fuentes y que tenga las relaciones para llevar esas fuentes a la mesa. Y requiere la paciencia y la perseverancia para navegar un proceso más complejo que una simple solicitud competitiva del 9%.
Como comisionado de la Missouri Housing Development Commission, vi muchos tipos de estructuras de financiamiento. Aprendí que los proyectos que funcionan son aquellos en los que el desarrollador ha hecho el arduo trabajo de construir alianzas antes de presentar la solicitud. Promise Place se basa en ese principio.
Por Qué Importan los Recursos de la Ciudad
Cuando una ciudad invierte en un proyecto de vivienda asequible, hace más que cubrir una brecha de financiamiento. Envía una señal. Les dice a los inversionistas que el proyecto tiene respaldo político. Le dice a la comunidad que la ciudad está comprometida con el vecindario. Les dice a otros socios financieros que el proyecto es real, que tiene impulso y que el sector público está comprometido con su éxito.
Los recursos de la ciudad pueden adoptar muchas formas: aportes de terrenos, compromisos financieros directos, financiamiento por incremento tributario, fondos HOME, asignaciones de CDBG o dólares de un fondo fiduciario local de vivienda. La forma específica importa menos que el compromiso. Lo que importa es que la ciudad haya decidido que este proyecto es una prioridad y esté dispuesta a respaldar esa decisión con recursos.
Promise Place existe porque Kansas City tomó esa decisión. Otras ciudades que se toman en serio la vivienda asequible deberían estudiar este modelo, porque la necesidad de proyectos del 4% con apoyo municipal no hará más que crecer a medida que la demanda de vivienda asequible siga superando la oferta de créditos competitivos del 9%.
85 Familias con Ingresos del 30 al 60 por Ciento del AMI
Las familias que vivirán en Promise Place ganan entre el 30 y el 60 por ciento del Ingreso Medio del Área. En esos niveles de ingreso, el mercado privado no construye vivienda. Las rentas que un desarrollador privado necesita cobrar para que un proyecto a precio de mercado funcione son rentas que estas familias simplemente no pueden pagar. Sin el LIHTC y sin los recursos de la ciudad, estas familias tienen opciones limitadas: apartamentos hacinados, vivienda deficiente o una carga de costos que consume más de la mitad de sus ingresos y no deja nada para alimentación, atención médica, transporte o educación.
Esa es la realidad que atiende Promise Place. Ochenta y cinco unidades de vivienda de calidad con rentas que las familias con ingresos del 30 al 60 por ciento del AMI realmente pueden pagar. No vivienda asequible solo de nombre, sino vivienda que les da a las familias espacio para respirar, espacio para ahorrar y espacio para construir la estabilidad de la que depende todo lo demás.
La Filosofía de Desarrollo
Promise Place refleja la filosofía de desarrollo que guía cada proyecto de The Nash Group. Creemos que la vivienda asequible es un determinante social esencial de la salud. Creemos que el lugar donde se vive determina en quién se convierte uno. Creemos que las familias a las que servimos merecen la misma calidad de diseño, construcción y planificación comunitaria que esperan los residentes que pagan precios de mercado.
Crecí en vivienda pública de la Sección 8 en Kansas City. Mi madre crio a seis hijos sola, con asistencia social, sin un padre en el hogar. Íbamos de un proyecto de vivienda pública a otro, entre ellos Holy Temple Homes y Friendship Village Apartments. Sé lo que se siente vivir en una vivienda construida con un estándar inferior porque se consideraba que los residentes merecían menos calidad. Promise Place se basa en la premisa opuesta: que toda familia, sin importar sus ingresos, merece un hogar del que pueda estar orgullosa.
El Contexto de la Cartera
Promise Place forma parte de una cartera que incluye The Mabion, un desarrollo de casi $20 millones que lleva 57 viviendas a Beacon Hill en Kansas City, y el campus de Alumnus Gardens, planificado para integrar 112 viviendas (60 en Alumnus Gardens y 52 en Alumnus Gardens West) con un centro de salud de 45,000 pies cuadrados en North St. Louis. En conjunto, The Nash Group está construyendo 254 viviendas en Kansas City y St. Louis.
Cada proyecto de la cartera atiende un mercado distinto, una estructura de financiamiento distinta y una necesidad comunitaria distinta. Pero comparten un hilo común: vivienda predominantemente asequible, que atiende a familias con ingresos del 30 al 60 por ciento del AMI, desarrollada por un equipo que aporta experiencia vivida, conocimiento del sector público y disciplina del sector privado a cada proyecto.
La Promesa
El nombre lo dice todo. Promise Place es una promesa. Una promesa de que 85 familias en Kansas City tendrán vivienda de calidad que puedan pagar. Una promesa de que la inversión de la ciudad en vivienda asequible producirá resultados tangibles y medibles. Una promesa de que la brecha entre lo que aporta el crédito federal y lo que necesitan las familias puede cerrarse cuando los municipios y los desarrolladores trabajan juntos con un propósito compartido.
El lugar donde uno empieza en la vida no tiene nada que ver con el lugar donde termina. Eso es lo que creo. Eso es lo que enseño a mis estudiantes en UMKC. Y eso es lo que Promise Place está diseñado para demostrar, una familia a la vez.
Tráiganos el proyecto.
Desarrollamos, asesoramos y le decimos cuál de los dos necesita.