Políticas Públicas
Argumentos a Favor de una Política de Vivienda Bipartidista
El LIHTC ha sobrevivido cuatro décadas porque ambos partidos siguieron votando a su favor. Eso no es casualidad.
El Low Income Housing Tax Credit se creó en 1986 bajo el presidente Ronald Reagan como parte de la Tax Reform Act. Fue un presidente republicano quien promulgó el programa de vivienda asequible más exitoso de la historia de Estados Unidos. Vale la pena detenerse un momento en ese hecho, porque dice algo importante sobre la política de vivienda: cuando funciona, funciona con el respaldo de ambos partidos.
He dedicado mi carrera al espacio donde las políticas públicas se encuentran con el desarrollo. Fui nombrado miembro de la Missouri Housing Development Commission en 2009 por el gobernador Jay Nixon, demócrata, y confirmado por el Senado de Missouri. La comisión en la que serví administraba el Federal Low Income Housing Tax Credit, el Missouri LIHTC y el Affordable Housing Assistance Tax Credit. Sus miembros provenían de distintos orígenes políticos. Las votaciones no eran partidistas. Se trataba de si un proyecto serviría a las familias, si el financiamiento era sólido y si el desarrollador podía cumplir.
Esa experiencia me enseñó que la vivienda asequible es una de las pocas áreas de política pública donde la cooperación bipartidista no solo es posible. Es la norma. Y debe seguir siéndolo.
Por Qué el LIHTC Funciona con el Respaldo de Ambos Partidos
El LIHTC es un crédito tributario, no un programa de gasto gubernamental. Esa distinción importa políticamente. El crédito incentiva la inversión privada en vivienda asequible al permitir que los inversionistas reduzcan su obligación tributaria federal a cambio de aportar capital a desarrollos de vivienda asequible. El gobierno no construye la vivienda. La construyen desarrolladores privados. El gobierno no es dueño de la vivienda. Lo son entidades privadas. El gobierno crea el incentivo, y el mercado privado responde.
Esta estructura atrae a ambos lados del espectro político. Los conservadores fiscales apoyan el LIHTC porque moviliza capital privado en lugar de ampliar el gasto gubernamental directo. Usa mecanismos de mercado para lograr un objetivo de política pública. Los progresistas apoyan el LIHTC porque produce vivienda asequible para las familias que la necesitan y atiende a residentes de los niveles de ingreso más bajos en comunidades de todo el país.
Desde 1986, el LIHTC ha financiado la construcción o rehabilitación de millones de unidades de vivienda asequible. Ningún otro programa se le acerca. Y ha mantenido el apoyo bipartidista a lo largo de todas las administraciones, republicanas y demócratas, durante casi cuatro décadas.
Mi Confirmación Bipartidista
Cuando el gobernador Nixon me nominó a la Missouri Housing Development Commission, el proceso de confirmación requería una votación del Senado de Missouri. Ese Senado no era un órgano donde las votaciones partidistas fueran inusuales. Pero mi confirmación fue bipartidista. Senadores de ambos lados votaron para ponerme en la comisión porque entendían que la vivienda no es un tema partidista. Las familias de distritos republicanos necesitan vivienda asequible. Las familias de distritos demócratas necesitan vivienda asequible. A la necesidad no le importa la afiliación partidista.
Durante mi servicio en la comisión, nunca vi que una decisión de asignación de LIHTC se dividiera según líneas partidistas. Los debates eran sobre geografía, sobre si los proyectos rurales recibían una parte justa en comparación con los urbanos, sobre los costos por unidad, sobre qué poblaciones estaban desatendidas. Esos son debates legítimos de política pública, y se dieron dentro de un marco bipartidista que ambos lados respetaban.
El Precedente de la Board of Curators
Mi experiencia bipartidista no comenzó en la MHDC. En 1996, a los 26 años, fui nominado por el gobernador Mel Carnahan y confirmado por el Senado de Missouri como miembro de la University of Missouri Board of Curators, y me convertí en el primer afroamericano en ocupar ese cargo en la historia del sistema universitario. Esa confirmación también fue bipartidista. El Senado me confirmó porque la pregunta no era de partido. Se trataba de si yo podía servir eficazmente a unos 55,000 estudiantes universitarios en todo el estado de Missouri.
Estas experiencias moldearon mi comprensión de cómo se supone que deben funcionar las políticas públicas. Cuando la pregunta se plantea en torno a los resultados, a las familias atendidas, los estudiantes educados, las comunidades fortalecidas, el ruido partidista se desvanece. Cuando la pregunta pasa a ser sobre ganar puntos políticos, las familias pierden.
Cómo Se Ve en la Práctica una Política de Vivienda Bipartidista
Hoy, en The Nash Group, estamos construyendo 254 unidades de vivienda en Kansas City y St. Louis. Cada una de esas unidades depende del LIHTC, el programa bipartidista que ha sido la columna vertebral de la vivienda asequible durante casi cuatro décadas.
The Mabion, nuestro desarrollo de casi $20 millones que lleva 57 viviendas a Beacon Hill en Kansas City, es un proyecto con LIHTC del 4% que combina créditos federales y estatales. Promise Place, nuestro desarrollo de 85 unidades que atiende a familias con ingresos del 30 al 60 por ciento del Ingreso Medio del Área, también es un proyecto federal del 4% respaldado por importantes recursos de la ciudad. El campus de Alumnus Gardens en North St. Louis está planificado para integrar 112 viviendas (60 en Alumnus Gardens y 52 en Alumnus Gardens West) con un centro de salud de 45,000 pies cuadrados.
Ninguno de estos proyectos existiría sin el LIHTC. Ninguno existiría sin el consenso bipartidista que creó y sostuvo el programa. Cuando los funcionarios electos de ambos partidos coinciden en que la vivienda asequible importa, los desarrolladores pueden construir. Cuando ese consenso se fractura, las familias pagan el precio.
Las Amenazas al Consenso
El apoyo bipartidista al LIHTC se ha mantenido durante décadas, pero no está garantizado. Cada pocos años, las conversaciones sobre reforma tributaria plantean la posibilidad de cambios al crédito. Ajustes de tasas, modificaciones de límites y propuestas de reestructuración del programa surgen cada vez que el Congreso aborda el código tributario. Cada una de estas conversaciones puede debilitar el programa del que dependen millones de familias.
La comunidad de desarrolladores tiene la responsabilidad de defender el LIHTC ante ambos partidos, en un lenguaje que ambos partidos entiendan. A los conservadores fiscales: el LIHTC moviliza inversión privada, crea empleos, genera ingresos por impuestos a la propiedad y revitaliza vecindarios sin ampliar la propiedad gubernamental de la vivienda. A los progresistas: el LIHTC produce más vivienda asequible que cualquier otro programa en la historia de Estados Unidos y sirve a las familias que más lo necesitan.
Ambas afirmaciones son ciertas al mismo tiempo. Ese es el poder de un programa bipartidista.
Lo que Les Digo a Mis Estudiantes
Enseño en el Executive MBA Program de la UMKC Henry W. Bloch School of Management y dirijo el Lewis White Real Estate Center. Mis estudiantes provienen de todo el espectro político. Cuando hablamos de política de vivienda asequible, les digo lo mismo que escribo aquí: las conversaciones de política pública más productivas ocurren cuando ambos lados se enfocan en los resultados en lugar de la ideología.
El LIHTC funciona porque fue diseñado para funcionar para todos. El inversionista obtiene un beneficio tributario. El desarrollador obtiene capital. La ciudad obtiene nuevas viviendas y mayores ingresos por impuestos a la propiedad. La familia obtiene un hogar. Cuando una política genera resultados para cada actor involucrado, el incentivo partidista para oponerse a ella desaparece.
Ese es el modelo. Y vale la pena defenderlo.
Lo que Está en Juego
El lugar donde se vive determina en quién se convierte uno. Lo sé porque crecí en vivienda pública de la Sección 8 en Kansas City, criado por una madre soltera con seis hijos. La vivienda en la que crecí fue posible gracias a programas gubernamentales. La vivienda que construyo hoy es posible gracias al LIHTC, un programa que existe porque un presidente republicano y un Congreso bipartidista acordaron en 1986 que valía la pena invertir en vivienda asequible.
Ese acuerdo se ha mantenido durante casi 40 años. Ha puesto en servicio 3.9 millones de viviendas desde 1987. Ha creado toda una industria de desarrolladores, inversionistas, sindicadores y proveedores de servicios dedicados a construir vivienda asequible en cada estado del país. Es una de las grandes historias de éxito de la política pública estadounidense, y ocurrió porque ambos partidos dijeron que sí.
Los argumentos a favor de una política de vivienda bipartidista no son teóricos. Son 57 viviendas en The Mabion. Son 85 familias en Promise Place. Son 112 viviendas en el campus de Alumnus Gardens. Es cada familia que dormirá esta noche en un hogar asequible porque en algún lugar, en algún momento, ambos partidos decidieron que la vivienda importa más que la política.
Esos son los argumentos. Ese es el compromiso. Y ese es el trabajo.
Tráiganos el proyecto.
Desarrollamos, asesoramos y le decimos cuál de los dos necesita.