Práctica de Desarrollo
Selección de Terrenos: Los 10 Factores Más Importantes
Las diez cosas que deciden si un terreno funciona, en el orden en que echan abajo un proyecto.
Todo desarrollo comienza con la tierra. Antes del financiamiento, antes de la arquitectura, antes de las reuniones comunitarias, hay un terreno y una pregunta: ¿es este el terreno correcto?
He evaluado terrenos desde dos sillas muy distintas. Como presidente del Comité de Planificación, Zonificación y Desarrollo Económico del Concejo Municipal de Kansas City de 2003 a 2007, ayudé a guiar la aprobación de desarrollos importantes durante un período de crecimiento significativo en la ciudad. Vi llegar al comité todo tipo de proyectos. Aprendí qué hacía que los terrenos funcionaran y qué hacía que fracasaran. Más tarde, como comisionado de la Missouri Housing Development Commission, vi de primera mano cómo la selección del terreno determinaba si un proyecto obtenía una puntuación suficiente para recibir financiamiento.
Hoy, como desarrollador que construye 254 unidades de vivienda en Kansas City y St. Louis, aplico esas lecciones a cada proyecto que emprendemos. Estos son los 10 factores más importantes.
1. Zonificación y Derechos de Desarrollo
Antes de enamorarse de un terreno, averigüe qué se le permite construir en él. La zonificación determina la densidad, el uso, los retiros, la altura y los requisitos de estacionamiento. Si el terreno no está zonificado para el uso que usted pretende, tendrá por delante un proceso de rezonificación que agrega tiempo, costo y riesgo político. Yo presidí el comité que escuchaba esos casos de rezonificación. Puedo decirle que un proyecto con una zonificación sin complicaciones tiene una trayectoria fundamentalmente distinta a la de uno que requiere una audiencia pública y una votación del concejo.
Revise los derechos de desarrollo con anticipación. Revíselos a fondo. Y si la zonificación no coincide con su proyecto, tome en cuenta el tiempo y la incertidumbre de un cambio en su decisión antes de comprometerse.
2. Acceso al Transporte Público y a la Infraestructura
Para la vivienda asequible, el acceso al transporte público no es un lujo. Es una necesidad. Las familias a las que servimos dependen de autobuses, tranvías y otras opciones de transporte para llegar al trabajo, a la escuela y a la atención médica. Un terreno desconectado del transporte público es un terreno que aísla a las personas a las que se supone que debe ayudar.
Más allá del transporte público, evalúe la infraestructura existente: agua, alcantarillado, capacidad eléctrica, acceso vial. Las deficiencias de infraestructura pueden agregar cientos de miles de dólares al presupuesto de un proyecto. En el Concejo Municipal vi proyectos estancarse porque los desarrolladores subestimaron el costo de llevar la infraestructura básica a un terreno que parecía asequible en el papel, pero que resultaba caro de desarrollar en la práctica.
3. Cercanía a Servicios y Comodidades
Las agencias estatales de financiamiento de vivienda califican las solicitudes de LIHTC en parte según los servicios y comodidades cercanos al terreno propuesto. Supermercados, farmacias, escuelas, centros de atención médica y centros de empleo: todo importa. En la MHDC vi solicitudes obtener una puntuación baja porque el desarrollador eligió un terreno en un desierto de servicios y no pudo demostrar que los residentes tendrían acceso a sus necesidades básicas.
Esto también es una cuestión de principios. En The Nash Group creemos que la vivienda asequible es un determinante social esencial de la salud. Si su vida en el hogar es inestable, todo en su vida va a ser inestable. Pero la vivienda por sí sola no basta. El terreno tiene que conectar a los residentes con los servicios que sostienen una vida sana y estable. Por eso el campus de Alumnus Gardens en North St. Louis integra 112 viviendas (60 en Alumnus Gardens y 52 en Alumnus Gardens West) con un centro de salud de 45,000 pies cuadrados. El terreno se eligió específicamente por la oportunidad de ubicar en un mismo lugar la vivienda y la atención médica.
4. Apoyo Comunitario y Voluntad Política
Ningún factor hunde más proyectos que la oposición comunitaria. Lo he visto desde el estrado del concejo y lo he visto desde el lado del desarrollador. Un terreno técnicamente perfecto con vecinos hostiles es un terreno que le costará tiempo, dinero y, posiblemente, el proyecto mismo.
Haga el trabajo de participación comunitaria antes de comprometerse con el terreno, no después. Hable con las asociaciones vecinales, las comunidades religiosas, los negocios locales y los funcionarios electos. Entienda las inquietudes. Atiéndalas con honestidad. Cuando colocamos la primera piedra de The Mabion en octubre de 2024, el alcalde Quinton Lucas y líderes de la ciudad estuvieron en la ceremonia. Eso no ocurrió por casualidad. Ocurrió porque invertimos en las relaciones mucho antes de colocar la primera piedra.
5. Condiciones Ambientales
Las evaluaciones ambientales de Fase I y Fase II no son opcionales. Son esenciales. Los terrenos contaminados (brownfields) pueden ser excelentes oportunidades de desarrollo, pero los costos de remediación deben contemplarse en su presupuesto desde el primer día. He visto a desarrolladores adquirir terrenos a precios atractivos solo para descubrir una contaminación que consumió todo su fondo de contingencia y más.
Las condiciones ambientales también afectan su calendario. La remediación toma tiempo, y los prestamistas e inversionistas necesitan certeza sobre cuándo un terreno estará limpio y listo para la construcción. Tome en cuenta el riesgo ambiental en su decisión de selección del terreno, no solo en su presupuesto.
6. Demanda del Mercado y Absorción
Un terreno puede cumplir con todos los requisitos físicos y políticos y aun así ser la opción equivocada si el mercado no puede absorber las unidades que usted pretende construir. Los estudios de mercado son obligatorios para las solicitudes de LIHTC, y deberían serlo para su propia toma de decisiones, lo exija o no una agencia estatal.
Entienda la demanda de vivienda asequible en el submercado específico donde se ubica su terreno. ¿Cuántos hogares que califican por ingresos hay en la zona? ¿Cuál es la tasa de desocupación en propiedades comparables? ¿Hay otros desarrollos en preparación que competirán por los mismos residentes? Estas preguntas determinan si su proyecto se arrienda según lo programado o tiene dificultades para ocupar sus unidades.
7. Configuración del Terreno y Costos de Desarrollo
No todos los terrenos son iguales. La topografía, las condiciones del suelo, la forma del lote y su tamaño afectan lo que usted puede construir y lo que costará. Un terreno grande y plano con buen suelo es una propuesta distinta a la de una parcela empinada y de forma irregular que requiere extensos trabajos de nivelación y cimentación.
Los costos de desarrollo por unidad son examinados por las agencias estatales de financiamiento de vivienda, los inversionistas y los prestamistas. Un terreno que eleva los costos de construcción sin agregar unidades puede volver inviable un proyecto que de otro modo sería viable. Evalúe las características físicas del terreno con su arquitecto y su contratista general antes de concretar la adquisición.
8. Costo de Adquisición y Base
El precio que usted paga por el terreno afecta directamente su base elegible en un proyecto de LIHTC, su costo total de desarrollo y su capacidad de estructurar un proyecto que cuadre financieramente. Un terreno donado, con descuento o de propiedad pública puede cambiar de manera fundamental la economía de un proyecto.
Aquí es donde importan las relaciones con los municipios. Las ciudades y los condados que se toman en serio la vivienda asequible a veces ponen a disposición terrenos de propiedad pública a precios inferiores a los del mercado o aportan terrenos como parte de un paquete de incentivos más amplio. Como demuestra Promise Place, recursos significativos de la ciudad pueden hacer viable un proyecto del 4% que de otro modo no lo sería. El terreno suele ser la primera y más importante contribución de la ciudad.
9. Alineación con los Criterios de Puntuación
Si usted busca LIHTC, su selección del terreno debe basarse en el Qualified Allocation Plan de su estado. El QAP establece los criterios de puntuación para las solicitudes competitivas del 9% y los requisitos mínimos para los proyectos del 4%. Distintos estados priorizan distintas características del terreno: algunos premian la cercanía al transporte público, otros la ubicación en áreas de alta oportunidad, otros los esfuerzos de revitalización comunitaria.
En la MHDC vi solicitudes sólidas en todos los demás aspectos quedarse cortas porque el terreno no se alineaba con lo que la comisión priorizaba en esa ronda de financiamiento. Lea el QAP antes de seleccionar su terreno. Entienda lo que busca el estado. Luego elija un terreno que le dé a su solicitud la posición más sólida posible.
10. Trayectoria del Vecindario a Largo Plazo
Este es el factor que distingue a los desarrolladores con experiencia de los principiantes. Un terreno existe dentro de un vecindario, y ese vecindario está mejorando, se mantiene estable o está en declive. Su proyecto se verá afectado por esa trayectoria durante todo el período de cumplimiento de 15 años y más allá.
Mire el vecindario con una perspectiva de 20 años. ¿Viene inversión pública? ¿Hay otros desarrollos en preparación? ¿La población crece o disminuye? ¿Están mejorando las escuelas? ¿Existe un plan integral o un plan de corredor de desarrollo económico que indique hacia dónde dirige la ciudad sus recursos?
Cuando estuve en el Concejo Municipal, ayudé a crear planes de corredores de desarrollo económico que dirigieron la inversión hacia vecindarios desatendidos. Acampé durante seis días en 39th y Prospect para llamar la atención sobre décadas de mala planificación urbana, redlining y discriminación. Esos esfuerzos dieron como resultado un plan de corredor de desarrollo económico impulsado por la ciudadanía y atrajeron inversiones multimillonarias a la zona. Los desarrolladores que prestaron atención a dónde invertía la ciudad fueron los que seleccionaron los mejores terrenos.
El Hilo Conductor
Estos 10 factores no son una lista de verificación que se revisa una vez y se archiva. Son un marco para pensar en cómo un terreno se conecta con las familias que eventualmente vivirán en él. Zonificación, transporte público, servicios, apoyo comunitario, condiciones ambientales, demanda del mercado, configuración del terreno, costo de adquisición, criterios de puntuación y trayectoria del vecindario. Cada uno de ellos influye en si un proyecto tiene éxito o fracasa, en si las familias obtienen vivienda o no.
En The Nash Group, cada terreno que seleccionamos refleja una convicción sencilla: el lugar donde usted vive moldea en quién se convierte. Aportamos experiencia vivida a esa decisión, porque sabemos lo que está en juego cuando es equivocada. La tierra importa. Elíjala con cuidado.
Tráiganos el proyecto.
Desarrollamos, asesoramos y le decimos cuál de los dos necesita.