2009 · Nombramientos
Nombrado miembro de la Missouri Housing Development Commission
En 2009, el gobernador Jay Nixon me nombró miembro de la Missouri Housing Development Commission. Si usted trabaja en vivienda asequible en Missouri, sabe lo que es MHDC.
Si no lo sabe, esta es la versión breve: MHDC es el organismo estatal que supervisa la política de vivienda y asigna los Low Income Housing Tax Credits en todo Missouri. Es una institución central en el ecosistema de vivienda asequible del estado.
Todo desarrollador que busca financiamiento LIHTC en Missouri debe presentar su solicitud a MHDC. Cada solicitud se califica según el Qualified Allocation Plan del estado. Cada adjudicación es una decisión que determina qué proyectos se construyen y qué vecindarios reciben inversión. Los comisionados que integran ese organismo moldean el panorama de la vivienda del estado durante años.
Yo fui uno de esos comisionados.
Por Qué Importó Este Nombramiento
La mayoría de los desarrolladores de vivienda asequible se relacionan con la agencia estatal de financiamiento de vivienda como solicitantes. Presentan solicitudes, esperan la calificación, celebran si ganan y se reorganizan si pierden. Ven el proceso desde un solo lado.
Yo lo vi desde adentro. Como comisionado, revisé solicitudes. Evalué calificaciones. Participé en deliberaciones sobre qué proyectos merecían los limitados recursos estatales y cuáles no. Entendí cómo los criterios del QAP se traducían en decisiones reales de financiamiento, porque voté esas decisiones como comisionado.
Esa perspectiva es excepcionalmente rara en el sector privado. La mayoría de los consultores de desarrollo nunca se han sentado en la sala donde se toman las decisiones de asignación. Nunca han escuchado las deliberaciones sobre por qué un proyecto obtuvo una calificación más alta que otro. Nunca han visto las concesiones que hacen los comisionados cuando el número de proyectos meritorios supera los créditos disponibles.
Yo he visto todo eso. Y ese conocimiento orienta directamente cada solicitud de créditos fiscales que prepara The Nash Group.
Lo Que Me Enseñó la Comisión
Servir en MHDC me enseñó varias cosas que orientan directamente nuestro trabajo hoy.
Primero, el QAP no es una fórmula. Es un conjunto de prioridades que reflejan la estrategia de vivienda del estado. Entender esas prioridades no consiste en leer el documento. Consiste en entender los objetivos de política detrás de cada criterio. ¿Por qué el QAP da peso a la revitalización comunitaria? Porque el estado quiere dirigir la inversión a los vecindarios que más la necesitan. ¿Por qué califica el acceso al transporte público? Porque el estado reconoce que la vivienda sin transporte está incompleta. ¿Por qué da prioridad a ciertas poblaciones? Porque el estado ha identificado necesidades específicas no atendidas.
Cuando usted entiende el porqué detrás de los criterios, puede estructurar proyectos que se alineen genuinamente con las prioridades del estado, y no que solo cumplan técnicamente con la rúbrica de calificación. La diferencia entre un proyecto que marca casillas y un proyecto que encarna la estrategia de vivienda del estado es la diferencia entre una solicitud adecuada y una ganadora.
Segundo, la oferta de créditos fiscales es permanentemente insuficiente. Siempre hay más necesidad que créditos para adjudicar. Eso significa que cada solicitud debe ser excelente, no solo adecuada. La diferencia entre un proyecto financiado y uno sin financiar suele ser cuestión de unos pocos puntos en una rúbrica de calificación. Esos puntos provienen de la atención al detalle en cada sección de la solicitud: el estudio de mercado, la evidencia de participación comunitaria, las proyecciones financieras, las credenciales del equipo de desarrollo y la narrativa que lo une todo.
Tercero, a los comisionados les importa la ejecución. Una adjudicación no es solo un compromiso de créditos fiscales. Es un compromiso de la credibilidad del estado. Cuando un proyecto fracasa después de recibir una asignación, eso se refleja en la comisión. Los comisionados quieren adjudicar créditos a equipos que realmente cumplan. La trayectoria importa. La experiencia en desarrollo importa. La capacidad financiera importa. Un desarrollador primerizo con un buen proyecto perderá siempre frente a un desarrollador experimentado con un proyecto comparable, porque la comisión ya ha sufrido las consecuencias de equipos sin experiencia que no pudieron ejecutar.
Cómo Se Refleja Esto en Nuestro Trabajo
Cuando preparamos solicitudes LIHTC para clientes o para nuestros propios proyectos, aportamos la perspectiva de un comisionado a cada sección. No nos limitamos a llenar los espacios en blanco. Elaboramos solicitudes que anticipan las preguntas que harán los comisionados y las responden de antemano.
Sabemos que una solicitud sólida cuenta una historia. No una historia de mercadeo, sino una historia de desarrollo: esta es la necesidad, este es el terreno, este es el equipo, esta es la estructura de capital, este es el apoyo de la comunidad, y esta es la razón por la que este proyecto merece los limitados recursos del estado más que las otras solicitudes sobre la mesa.
Sabemos que las cartas de participación comunitaria no son solo evidencia de apoyo. Son evidencia de que el equipo de desarrollo realmente se involucró con la comunidad e incorporó sus aportes al diseño del proyecto. Los comisionados distinguen entre cartas modelo y una participación genuina. Revisan muchas solicitudes y pueden detectar a un desarrollador que envió cartas modelo por correo y recogió firmas sin haber celebrado nunca una reunión comunitaria.
Sabemos que las proyecciones financieras deben ser conservadoras y realistas. Los comisionados han visto suficientes solicitudes como para detectar supuestos agresivos. Un pro forma que supone un crecimiento poco realista de las rentas o una vacancia mínima no es solo un mal modelo financiero. Es una señal de que el equipo de desarrollo no entiende el mercado o intenta que un negocio marginal parezca viable.
En Resumen
El gobernador Nixon me nombró a MHDC por mi experiencia en política de vivienda, desarrollo comunitario y servicio público. Serví en la comisión porque entendía que la asignación de créditos fiscales no es solo un proceso financiero. Es un proceso de política pública que determina qué comunidades reciben inversión.
Esa experiencia es poco común. La mayoría de las personas en esta industria nunca se han sentado del otro lado de la mesa. Yo sí. Y esa perspectiva hace que cada solicitud que presentamos, cada proyecto que estructuramos y cada cliente que asesoramos esté mejor preparado para la realidad de cómo se toman estas decisiones.
Esto es lo que entendemos por participación comunitaria.
No una serie de reuniones. Presencia, en sus horarios, hasta que algo cambie.